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    層高系數法在土地增值稅清算中的應用案例

    2021-09-08

    一、什么是層高系數法?

      層高系數法本質上也是一種成本的分攤方法,就是在計算扣除時考慮到不同開發業態產品的層高情況而對其成本進行調整的方法。

      舉個例子說明一下,住宅層高3米,商業層高4.5米,那么商業層高是住宅層高的1.5倍,這個層高系數就是1.5,在做成本分攤時,商業成本就應該在建筑面積的基礎上做1.5倍的倍數分攤。假設住宅面積2萬平方,商業1萬平方,成本1.5億元,如果不考慮系數,住宅商業平均單方成本就是1.5/3萬=5000元/平方。

      如果考慮層高系數,住宅和商業分攤成本比例就發生變化:

      住宅應分攤比例為:2/(2+1*1.5)=57%

      住宅應分攤成本為:1.5億*57%=8550萬元

      住宅單方成本為:8550/2萬=4275元/平方

      商業應分攤比例為:1.5/(2+1*1.5)=43%

      商業應分攤成本為:1.5億*43%=6450萬元

      商業單方成本為:6450/1萬=6450元/平方

      可以非常明顯的看到,層高系數法可以使得更多的成本分配到層高更高的商業產品中去。而且可以看到,層高系數法本質上是建筑面積法的一種變化形式,是在原有建筑面積法基礎上增加了一個系數調整。

      二、層高系數法是會計核算方法嗎?

      作為一種特殊的成本分攤方法,層高系數法是一種會計核算認可的方法嗎?我們來看看相關規定:

      1、會計核算中的成本分攤方法

      《企業產品成本核算制度》中對于這個問題的表述如下:房地產企業發生的有關費用,由某一成本核算對象負擔的,應當直接計入成本核算對象成本;由幾個成本核算對象共同負擔的,應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準,分配計入成本核算對象成本。

      這里列舉了三種方法,也的確是實務中最常見的方法,但這里并未提到層高系數法,實務中我們也認為會計處理通常不能使用層高系數法。

      2、所得稅稅前扣除中的成本分攤方法

      《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》對于計稅成本核算中的成本分攤方法有嚴格的界定,只列出了四類方法:占地面積法、建筑面積法、實際成本法、預算造價法,而且明確規定所得稅稅前扣除中土地成本只能使用占地面積法,公共配套設施只能使用建筑面積法,利息只能使用實際成本法或預算造價法。

      這里依然,沒有層高系數法的出現,也就意味著所得稅并不認可層高系數法。

      3、土地增值稅清算中的成本分攤方法

      目前總局文件中關于土增清算成本分攤問題只有三個文件做過說明:《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)

      納稅人成片受讓土地使用權后,分期分批開發、轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

      《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)

      屬于多個房地產項目共同的成本費用,應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額。

      《關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發[2009]91號),三個文件

      納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的,或者同一項目中建造不同類型房地產的,應按照受益對象,采用合理的分配方法,分攤共同的成本費用。

      三個文件都陳述了幾個共同觀點:

      1、只有共同成本費用才需要分攤;

      2、根據受益原則采用合理分配方法;

      3、只提到了占地面積法和建筑面積法兩種明確的方法,也并未提到層高系數法。

      層高系數法的出現主要是在各地稅務機關關于土地增值稅清算的相關文件規定中,目前能夠找到的至少有八個省份做了相關規定,如新疆、湖北、湖南、河北、福建、廣西、廣東、浙江等。即使如此,關于層高系數法的說法、規定也不盡相同,實際應用中的確讓人困惑??偨Y一下,我的看法是層高系數法僅僅是應用于土地增值稅清算中的成本分攤,會計處理和所得稅計稅成本扣除不能使用層高系數法。而且,層高系數法的運用僅限于已經做出規定的省份,未做出規定的省份不可盲目使用。

      三、各省層高系數法的關鍵點分析

      1、層高系數法通常只在同一建筑物的不同產品中適用

      關于這一點很多省都明確,必須是單個建筑物或者同一建筑物出現了住宅和其他類型商品房,而且雙方層高不同,才可以采用層高系數法,如果不是同一建筑物,成本就可以單獨核算清楚,不需要層高系數法。

      2、層高系數法適用的是土增的全部扣除項目還是開發成本,還是僅僅適用于建安工程費?

      這個問題是有不同意見的,浙江、湖南、新疆認為只能對建安工程費適用層高系數法調整;南寧、廣州認為適用于所有扣除項目;河北認為適用于開發成本(不含土地)。我個人的意見是由于層高系數主要影響的是建安部分,因此應只能適用于建安工程費,至于公共配套設施費、基礎設施建造費、開發間接費等不應適用層高系數法。

      3、層高系數多少合適?

      這里也出現三種觀點,浙江直接按照1.4處理,新疆稅務機關只認可層高系數高于1.5的層高系數,其他地方稅務機關大多數是按照實際計算出來的層高系數處理。

      不難看出,層高系數法即使是在能夠認可的各省中也是存在諸多爭議。

      四、不認可層高系數法的區域房企如何分攤成本?

      這是一個很復雜的問題,我僅談談我的觀點:

      1、土地增值稅清算分攤方法并不一定要和會計處理完全一樣,但往往會參考會計處理方法,或者直接認可會計處理的方法;

      2、企業如果在土增清算中沒有結轉收入和結轉成本,土增清算傾向于統一使用建筑面積法,或者土地使用總占地面積法,其他成本統統認定為共同成本適用建筑面積法。

      3、成本分攤的前提是共同成本,意味著如果是直接成本則不需要分攤,直接歸入成本對象即可,只有共同成本才需要分攤,什么是直接成本,什么是共同成本實務中是需要財務人員認真判斷和設計的。

      4、如果財務人員已經做了真實合理的成本分攤,客觀的分攤了各項成本,土增清算當然可以采信并直接使用相關數據。

      來源:財稅聚焦  作者:李舟

      以下補充內容:

      五、各省的規定

      01、浙江的規定

      《關于土地增值稅若干政策問題的公告》(浙江省地方稅務局公告2014年第16號)

      對多個清算單位或不同類型開發產品共同發生的建筑安裝工程費,在按建筑面積法計算分攤時,對超標準層高可售房產應按以下方法計算:對層高高于4.5米(含4.5米)低于6米的,其可售建筑面積按1.5倍計算;對層高高于6米(含6米)的,其可售建筑面積按2倍計算。

      02、廣州的規定

      《關于印發2013年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》(穗地稅函[2013]179號)

      對兼有住宅和非住宅的綜合開發項目在計算分配扣除項目金額時,應對剔除自用和出租后的可售非住宅(含剔除自用和出租后的已售和未售)面積整體乘以1.4系數進行分攤計算。

      03、廣西的規定

      《關于土地增值稅清算若干政策問題的通知》(南地稅發[2008]310號)

      關于采用層高系數法計算分攤扣除項目金額中,納稅人同一項目中住宅有多種層高高度時如何確定層高系數標準的問題,在采用層高系數法計算分攤扣除項目金額中,納稅人同一項目中住宅有多種層高高度時,以納稅人該項目中層高面積比重最大的住宅層高作為系數1。

      《關于土地增值稅清算若干政策問題的通知》(南地稅發[2008]221號)

      層高系數建筑面積分攤法具體計算口徑和步驟如下:

      (一)計算層高系數

      在納稅人同一項目(包含不同類型房地產)中,選取住宅層高為基數,設定為1;層高低于住宅的,以1為系數;其他類別用房層高高于住宅層高的,按其他類別用房層高與住宅層高之比,計算出其層高系數。

      某類型用房層高系數=該類型用房層高÷住宅層高

      (二)計算層高系數面積

      1.總層高系數面積=∑(某類型用房層高系數×某類型用房可售建筑面積)

      2.某類型用房已售部分的層高系數面積=某類型用房層高系數×某類型用房已售建筑面積

      (三)計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產開發成本

      某類型用房已售部分應分攤的房地產開發成本=房地產開發總成本÷總層高系數面積×某類型用房已售部分的層高系數面積

      04、河北的規定

      《河北省地方稅務局關于對地方稅有關業務問題的解答

      對于同一建筑物中包含不同類型房地產的,可以采用層高系數建筑面積法計算分攤。

      05、湖南的規定

      《關于進一步規范土地增值稅管理的公告》(湖南省地方稅務局公告2014年第7號)

      關于住宅與商業用房的成本扣除問題

      單棟建筑物既有住宅又有商業用房的,商業用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整。

      商業用房層高系數=商業用房平均層高/住宅平均層高

      《關于發布<益陽市地方稅務局土地增值稅管理辦法>的公告》(益陽市地方稅務局公告2014年第5號)

      第三十二條對納稅人開發的同一項目中既包含住宅,又包含商業用房的,商業用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整。具體計算方法和步驟如下:

      (一)計算層高系數

      在同一項目中,選取住宅層高為基數,設定為1;層高低于住宅的,以1為系數。

      商業用房層高系數=商業用房平均層高÷住宅平均層高

      (二)計算層高系數面積

      1、總層高系數面積=∑(商業用房層高系數×商業用房可售建筑面積)

      2、商業用房已售部分的層高系數面積=商業用房層高系數×商業用房已售建筑面積

      (三)計算商業用房已售部分可分攤的房地產開發成本

      商業用房已售部分應分攤的房地產開發成本=房地產開發總成本÷總層高系數面積×商業用房已售部分的層高系數面積

      06、新疆的規定

      《關于明確土地增值稅相關問題的公告》(新疆維吾爾自治區地方稅務局公告2016年第6號)

      清算單位中既有住宅又有商業用房的,商業用房建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整,其余扣除項目成本不得按層高系數調整。

      商業用房層高系數小于1.5的,其建筑安裝工程費不予調整。

      商業用房層高系數=商業用房單層層高/單層住宅層高

      07、內蒙古的規定

      《關于進一步明確土地增值稅有關政策的通知》(內地稅字[2014]159號)

      單棟建筑物既有住宅又有商業用房的,商業用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整。

      商業用房層高系數=商業用房平均層高/住宅平均層

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